Перейти к содержанию
Авторизация  
Илья Владивостокский

Здание магазина под токарку. Как избежать проблем с нецелевым использованием объекта недвижимости.

Рекомендуемые сообщения

Хочу организовать второй токарно-фрезерный участок. Изготовление и продажа изделий из металла, ремонт - все как обычно в токарках. Предлагают купить отдельно стоящее одноэтажное здание магазина. Площадь 200 кв.м. По документам здание нежилое - магазин. 

Согласно ГОСТ Р 51303-2013 Торговля. Термины и определения (с Изменением N 1, с Поправкой) 38 магазин: Стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеется торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения. 

Как избежать штрафных санкций, связанных с нецелевым использованием объекта недвижимости со стороны городской администрации, они ведь так любят наши денежки :-) Какие у кого есть соображения на этот счет? Сталкивался ли кто из форумчан с проблемами, связанными с этим вопросом?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

сделать выгородку с образцами изделий на витрине, "продавцом" и кассовым аппаратом, назвать ее торговым залом. Все остальное - подсобка со станками.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
16 минут назад, Илья Владивостокский сказал:

Как избежать штрафных санкций

Не использовать объект не по назначению :) Или пойти по законному пути, сделать проект, поменять целевое назначение.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
4 часа назад, Илья Владивостокский сказал:

они ведь так любят наши денежки :-)

Денюжки любят бюрократы сидящие в администрациях. А администрация любит закон и порядок. 

 

4 часа назад, Илья Владивостокский сказал:

Согласно ГОСТ Р 51303-2013 Торговля. Термины и определения

Не уверен что этот торговый ГОСТ применим к земельному законодательству...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Дата: (изменено)
Цитата

Правила ведения ЕРГП, утвержденные ПП РФ от 18.02.1998 N 219, предписывают указание основного назначения помещения по БТИ, а п. 67 требует ведения записей об изменениях. Это значит, что при необходимости поменять целевое назначение следует произвести корректировки в базе данных ЕГРП и ГКН, а также в своих правоустанавливающих документах.

Учтите что к разным типим объектов недвижимости предьявляются разные нормы законодательства в том числе санитарного и прочего....

Может случится и так, что данный магазин был открыт по каконить целевой программе типа "магазины шаговой доступности", с соотвесвующими льготами, субсидиями и прочим... за которые отчитались в соотвесвующих министерствах иза которые могут и головы в администрации оторвать... Так что можно оказатся в пролете, а можно и не пролететь зато потом прилетит еще сильнее...

Цитата

Четкое отнесение помещения к тому или иному целевому типу может ограничить сферу использования несоответствием по противопожарным, санитарным и иным требованиям и нормам

 

Изменено пользователем Кувалдыч

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Цитата

Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.

Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п.

В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений. Даже если сам собственник полностью уверен, что помещение пригодно и отвечает всем требованиям Постановления Гл. государственного сан. врача РФ от 07.09.2001 г. N 23, то его уверенность ничего не значит без наличии документа от специалистов Роспотребнадзора.

Затем следует подготовить:

правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости;

техпаспорт;

экспликацию, поэтажные планы;

справку о техническом состоянии конструкций здания (из БТИ);

свежий документ об инвентаризационной стоимости (из БТИ);

бумагу из ЖКХ об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг.

Пакет документов с заявлением собственника (или арендатора по его поручению) следует подать в Префектуру округа. Получив положительный ответ, можно в ЕГРП корректировать назначение помещения.

Начиная деятельность на новом поприще, важно не забыть уведомить об этом Роспотребнадзор (ст. 8 ФЗ № 294).

Цитата

Изменение функционального назначения нежилого помещения

Сменить целевое назначение имеет право собственник нежилой недвижимости или его доверенное лицо, в том числе и арендатор.

Корректировка бумаг потребуется, если в правоустанавливающих документах указано назначение помещения, которое не соответствует ныне требуемому для реализации намерений предпринимателя.

Нужно провести ряд действий, результатом которых будет внесение в лист изменений в ЕГРП и в правоустанавливающие документы.

На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.

Перепрофилирование чаще всего требует:

изменения разводки коммуникаций и электросетей с установкой дополнительных сан. тех. приборов и пр.;

устройства новых оконных и дверных проемов или изменения параметров существующих;

устройства вентиляции;

установки технологического оборудования;

переноса перегородок;

проведения специальной отделки внутренних поверхностей и полов;

ремонта и кардинального изменения внешнего вида фасада, с устройством входа, и пр.

Все это значит, что нужен проект, а до того, как его заказывать, важно получить в БТИ техническое заключение о состоянии несущих конструкций и пределах переустройства.

Далее последовательность действий такова:

заказать проект перепрофилирования нежилого помещения в аккредитованной фирме.

Проект согласовать с городскими службами и органами, инстанциями (МЧС, СЭС, горводоканалом, энергослужбой и пр.).

Собрать пакет документов и обратиться с заявлением в орган, который ведает изменением целевого назначения нежилых помещений – межведомственную комиссию при горисполкоме.

Получив разрешение комиссии, провести работы в соответствии с проектно-сметной документацией и оформить акт приемки объекта в эксплуатацию.

Вызвать представителя БТИ для оформления нового техпаспорта.

В кадастровой палате заменить кадастровый паспорт.

Со старым свидетельством о праве собственности, кадастровым и техническим паспортами владелец должен обратиться в ЕГРП, где выдадут новое свидетельство, а в свой листок учета внесут корректирующие записи, и теперь нежилой объект будет числиться с новым профилем, то есть с измененным назначением его использования.

Такие направления деятельности, как стоматология, салон красоты, образовательное учреждение, не могут реализовываться, если не будет конкретно указано именно это назначение помещения.

Вести бизнес при несоответствии нежилого помещения его функциям незаконно, поэтому следует сначала привести в соответствие документы на недвижимость своим планам, и только потом раскручивать предпринимательство.

Как видно это не очень просто. И кроме того для помещения или здания могут быть ограничения по видам деятельности просто в связи с его расположением.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Кувалдыч, спасибо за обстоятельный ответ! Магазин отдельно стоящий одноэтажный 1949 года постройки.  Вид разрешенного использования здания в моем случае не позволит поменять изменение в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Объект оказался в зоне транспортной инфраструктуры. Так что, даже если буду покупать или арендовать его, магазин так и останется магазином.

С роспотребнадзором и госпожнадзором, управлением градостроительства и архитектуры,  экологией и прочими подразделениями администрации города вопросы планирую утрясать с той позиции - что здание является магазином, как и указано в техпаспорте и свидетельстве о праве собственности. Ничего не противоречит определению в ГОСТе, которое я выложил в самом начале.

Для этого в виды деятельности ИП, арендующего здание магазина, введем такие виды услуг как продажа металлорежущего оборудования и инструмента (в том числе комиссионная), розничная продажа металлопроката (обрезка пилой Робеля), изделий из металла (болты, гайки). На станки наклеим бирки типа (Станок фрезерный 675П, б/у, 1967 год, Зав. № 26669, Цена 520000 руб.). Бирки с завышенной в 3 раза ценой, что-бы если найдется покупатель можно было купить еще три станка :-).

Возможно будет полезно запустить от ИП письмо в Администрацию города с просьбой разъяснить, какие требования законодательства необходимо будет выполнить в случае перепрофилирования здания продуктового магазина в магазин по продаже металлорежущих станков, инструментов и изделий из металла.

На заметку цеховикам. Не знаю, как в других городах, но в г. Владивостоке из-за активного строительства крупных торговых центров закрылось большОе, если не бОльшее количество небольших магазинов, среди которых есть и отдельно стоящие здания. За вполне приемлимые деньги можно купить или арендовать очень даже подходящее здание для цеха. Арендовать не советую категорически - очень тяжел переезд для оборудования.

 

Жду от коллег по цеху мотивированных критических замечаний.

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
11 часов назад, Илья Владивостокский сказал:

Как избежать штрафных санкций, связанных с нецелевым использованием объекта недвижимости со стороны городской администрации

 в администрации и спросите

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
В 12.02.2020 в 15:22, Илья Владивостокский сказал:

Хочу организовать второй токарно-фрезерный участок. Изготовление и продажа изделий из металла, ремонт - все как обычно в токарках. Предлагают купить отдельно стоящее одноэтажное здание магазина. Площадь 200 кв.м. По документам здание нежилое - магазин. 

Согласно ГОСТ Р 51303-2013 Торговля. Термины и определения (с Изменением N 1, с Поправкой) 38 магазин: Стационарный торговый объект, предназначенный для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеется торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения. 

Как избежать штрафных санкций, связанных с нецелевым использованием объекта недвижимости со стороны городской администрации, они ведь так любят наши денежки :-) Какие у кого есть соображения на этот счет? Сталкивался ли кто из форумчан с проблемами, связанными с этим вопросом?

можно к примеру продавать и сдавать в аренду инструмент а станки нужны для ремонта и гарантии инструмента 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

да ни чего не будет,

ребят покупали в 2001 г д/с и делали  кондитерский цех, до 12г работал, ни кто не задавал вопросов, и так продали, потом здание

 

точнее

цех закрыли запустили арендаторов, потом продали в 17г

 

каждый год менять целевое? бред,

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
15 часов назад, RX9CEO сказал:

да ни чего не будет,

ребят покупали в 2001 г д/с и делали  кондитерский цех, до 12г работал, ни кто не задавал вопросов, и так продали, потом здание

ой ли, у меня сейчас знакомые ребята четвертый месяц живут без своего (было в собственности) помещения, потому что офисное здание было введено в эксплуатацию как лодочная станция. Как это отдельная история, потом как до реки километра три. Но заваривание дверей, аннулирование права собственности и судебные разбирательства длятся уже 4 месяца и будут еще минимум два. Это притом что оно все беззлобно, без заказа и стороннего интереса.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

ну, не знаю,

 

1 час назад, gve сказал:

было введено в эксплуатацию как лодочная станция. Как это отдельная история,

что то где то нарушили,

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Григорий и Николай, спасибо за примеры успешных и провальных изменений вида использования зданий. Я по этому вопросу консультировался в мэрии. Вывод по беседе такой: бумажками надо прикрываться. Должен быть магазин. В том то и проблема, что в России законы и прочие нормативные акты, в частности правила землепользования и застройки (ПЗЗ) меняются довольно часто. При этом целевое назначение нежилого здания невозможно поменять на вид разрешенного использования не предусмотренный как основной. То есть если здание является магазином, то ателье по пошиву одежды или бильярдную в нем сделать нельзя. При этом все понимают, что никаких негативных последствий с точки зрения пожарной безопасности, экологии, загруженности транспортной инфраструктуры и хрен знает еще чего смена вида использования здания не повлечет. Поэтому и стоит рядом с огромным супермаркетом старый продуктовый магазин и в нем никакой деятельности не ведется. Как магазин это здание конкуренции никакой не выдержит в сравнении с огромным супермаркетом. И висит на нем объявление о продаже уже давно, и владелец знакомый. А покупать боязно - прибегут шакалы с администрации и начнут рвать на кусочки чуть что не так. А потом Песков рассказывает нам о том, что экономика стагнирует потому что американцы нам сильно мешают и санкции. А рассмотреть даже ситуацию с ПЗЗ подробно - подобными нормативными актами мы, как страна, больший вред себе наносим, чем все санкции вместе взятые. Ладненько, хочу по делу критику услышать. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

я бы купил, делал бы цех и работал .

если бы пришли,  то высушил их,   и пошел бы целевое переоформлять,  закрывать с первого раза ни кто не будет, тем более забирать собственность,

собственность ни кто не заберет, даже бесплатно новые квартиры дают при расселении ветхого жилья. а тут?

у нас пол страны заводы не поцелевому используют и че? сдают под склады, магазины и т.д.

 

 

целевое назначение я так думаю связано с налогооблагаемой базой, сравните,

для пожарников. хотя им сейчас пофиг- ответственность не несут, раньше несли,

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Переводите в просто НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ на частное лицо.

К вам вряд ли кто сунется с проверкой, сделать безвозмездный договор на ответственное хранение станков,

Налогов меньше, никто не припрется и не попросит сигнализацию и договор на пожохрану (если гсм не будете хранить)

Одни плюсы.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

В просто нежилое помещение перевести невозможно - не позволяют изменения в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Транспортная зона (Т-4), там сейчас ничего нельзя. Ввиду того, что здание строилось до введения изменений в ПЗЗ его можно эксплуатировать дальше, но только как магазин.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
1 час назад, Илья Владивостокский сказал:

Ввиду того, что здание строилось до введения изменений в ПЗЗ его можно эксплуатировать дальше, но только как магазин.

бред

магазин и так нежилое помещение, еще и кучей народа,

сходите к юристу лучше а не здесь

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

В том то и дело, что не бред - это наше земельное законодательство. С юристами я консультировался - мнения разные. Интересует практика - у кого какие ситуации были и как решали вопрос

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Делайте как магазин, витрину и работайте. Не кто вам не чего не скажет. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

У нас в стране "дела" сами по себе не возбуждаются. Для того, чтобы к эксплуатанту помещения появились претензии, например, от прокуратуры или Роспотребнадзора, нужен повод. Таким поводом может быть заявление от граждан. Заявление само по себе тоже еще не повод -  в нем должна быть жалоба на нарушение статей закона или законных прав скажем, соседей, на шум, либо на экологическую безопасность, либо могут приводиться факты НЕЗАКОННОЙ деятельности по производству взрывчатых веществ, алкоголя, наркотиков и т. д., короче говоря, должно быть нарушение уголовного (административного) кодекса. Если нарушения УК нет, то эксплуатация здания хоть каким-то боком должна подпадать (или быть причастна) к понятию "общественно опасного деяния", что по закону должно быть пресечено. Если никакой опасности здание, и те, кто внутри, соседям и обществу не представляют, если ничего противозаконного в этом помещении не делается и не хранится, то как говорил М.С. Горбачев - "разрешено всё, что не запрещено"! Если кто-то с этим не согласен - пусть попробует опровергнуть. В таком помещении десятилетиями может идти "ремонт" электрики, канализации, стен, ауры и чего вздумается, и никто не сможет этому препятствовать, главное, чтобы соседям ночью не воняло, не шумело и проститутки к прохожим не приставали. Да и то еще доказать надо. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти
Авторизация  

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу


×
×
  • Создать...

Важная информация

Мы разместили cookie-файлы на ваше устройство, чтобы помочь сделать этот сайт лучше. Вы можете изменить свои настройки cookie-файлов, или продолжить без изменения настроек.